Comprar um imóvel na Alemanha não é um bicho de sete cabeças e nós podemos provar! De fato, investir em um patrimônio é algo a ser feito com cautela e sabedoria em qualquer lugar. Mas, sendo estrangeiro é ainda mais importante ficar atento aos detalhes.
Por isso, vamos te mostrar como dar o pontapé inicial nos seus planos de ter um lugar para chamar de seu na Alemanha. Em seguida, vamos falar um pouco sobre a possibilidade de financiamento e quais os requisitos que você deve preencher para alcançar seu objetivo imobiliário em terras alemãs.
Como anda o mercado imobiliário na Alemanha
Por volta de 2017, os valores de imóveis no país aumentaram consideravelmente, variando entre 15 e 20%, de acordo com a Knight Frank Consultoria Imobiliária. Entretanto, com o mesmo valor, é possível encontrar diferentes ofertas, dependendo da cidade. Por exemplo, se você estiver disposto a pagar €200.000, é possível comprar uma casa espaçosa de130m² em Magdeburgo ou Cottbus. No entanto, em Dusseldorf ou Colônia, você só conseguiria encontrar um pequeno apartamento de dois quartos com esse mesmo montante. Indo mais além, em Munique, só dá para comprar uma Kitnet.
Como comprar um imóvel na Alemanha
Como encontrar o imóvel ideal
Geralmente, você tem duas opções: procurar por um corretor, um Immobilienmakler, ou procurar por sua conta proprietários que anunciam diretamente seus imóveis. Nesse caso, saiba que você pode até encontrar, mas não é muito comum ver anúncios nas janelas ou jardins de casas à venda na Alemanha. Então, vai ser mais fácil achar uma oferta nos classificados de jornais, sites de imobiliárias ou portais de compra e venda. Por outro lado, se optar pela praticidade da imobiliária, se informe sobre quem paga a comissão do corretor, que costuma variar entre 3-7% do valor total do imóvel, o comprador ou o vendedor.
Escolha com calma
Antes de comprar um imóvel na Alemanha, lembre-se de que existem certas normas de construção a serem seguidas, com respeito a janelas, aquecimento, telhado etc. Caso você não seja um expert no assunto, seria aconselhável procurar pedir uma vistoria, que pode ser feita por um empreiteiro ou um arquiteto credenciado (Amtlich Vereidigter Sachverständiger).
Por fim, escolhido o local perfeito para você, siga os seguintes passos:
- Pesquise o valor e faça uma oferta
- Procure por um cartório para redigir o contrato
- Finalize o pagamento
- Assine o contrato
- Aguarde o tabelião registrar a venda em escritura
- Em um mês, pague o imposto de venda de propriedades
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Como funciona o processo de compra de um imóvel na Alemanha
Normalmente, um cartório atua como mediador no processo de compra e venda. De fato, a compra não é fechada na assinatura do contrato. Assim como ocorre no Brasil, o cartório confirma toda a documentação e garante que tudo está dentro da lei. Por isso, é possível usar o cartório como intermediário também no pagamento. Assim, o dinheiro vai para ele até que todo os trâmites sejam concluídos e só então o valor é repassado, garantindo a transferência da propriedade do vendedor para o comprador.
Aliás, você pode escolher o cartório. Dessa forma, pode ser que encontre algum funcionário que fale português ou inglês para ficar mais seguro com as informações, caso tenha alguma dificuldade com o alemão. Em todo caso, também é possível recorrer a algum tradutor juramentado indicado no site da Embaixada do Brasil na Alemanha.
Como funcionam os financiamentos na Alemanha
Como estrangeiro, mesmo não sendo cidadão da EU, você não vai encontrar muitos obstáculos caso decida entrar com um pedido de empréstimo para financiar seu imóvel. No entanto, se informe sobre tudo o que está envolvido em contrair uma dívida na Alemanha antes de se ver em uma situação complicada.
Para começar, é bom saber que nem sempre é possível financiar 100% do valor do imóvel. De fato, a quantia disponibilizada para um estrangeiro vai variar de acordo com a sua situação no país. Ou seja, se você tem visto de residência na Alemanha, pode financiar até 80% do valor do imóvel. Mas, caso ainda não seja residente, esse valor cai para cerca de 60% ou menos, dependendo da situação.
Quais os requisitos exigidos
Para comprar seu imóvel na Alemanha, é preciso comprovar renda igual ou superior a €20.000/ano. Adicionalmente, o valor das prestações do financiamento não deve comprometer mais do que 35% da sua renda mensal. Na verdade, o processo é até simples. Porém, as instituições financeiras vão fundo na conferência de toda documentação e veracidade das informações. Além disso, se prepare para dar uma entrada como garantia da compra, que varia entre 20 e 40%, se o negócio for visto como arriscado pela instituição financeira. Se o imóvel for dado como garantia do financiamento (hipotecado), pode ser que o banco solicite também comprovação de que você tem economias para arcar com as parcelas do financiamento.
Documentos exigidos para pedido de financiamento na Alemanha
Como estrangeiro, reúna toda a documentação necessária traduzida para o alemão.
- Cópia do passaporte
- Visto de Residência (em alguns casos)
- Avaliação de propriedade
- Comprovante de renda (02 a 12 meses)
- Últimas declarações fiscais
- Selbstauskunft (comprovante de crédito)
- Documentação da renda do aluguel (caso o imóvel já tenha sido alugado)
- Comprovante de patrimônio disponível
- Extrato do Registro de Terras das últimas seis semanas
- Comprovante de renda e patrimônio líquido, incluindo balanço dos últimos dois anos, avaliação econômica e empresarial e declarações fiscais do ano anterior.
Quanto custa comprar um imóvel na Alemanha
Os preços dependem do que você procura. Pois, é possível encontrar um apartamento de 50m² por €33.000. Por outro lado, se sua visão é ter uma casa grande em um terreno de 1.000m², esse valor chega fácil aos €580.000. Sem contar a localização.
Em geral, se prepare também para desembolsar cerca de 10% do valor da propriedade com taxas e documentação. Entre esses custos estão:
- Imposto de Transferência de Propriedade (Grunderwerbsteuer), que varia de acordo com a região – entre 3,5 e 6,5%
- Taxas do cartório – entre 1,2 e 1,5%
- Taxas de registro – entre 0,8 e1,2%
- Taxas do corretor – entre 1,5 e 3% + IVA em 19%.
E então, essas informações te ajudaram? Compartilhe! Aproveite para conhecer mais sobre a rotina na Alemanha ouvindo nosso podcast.
